武汉新建商品房预售资金监管细则一览

近日，武汉住房保障和房屋管理局官网发布了《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则(征求意见稿)》。《细则》提到要将购房定金、首付款、分期付款等资金全部交存至监管账户，详情一起来了解看看。

适用范围

在我市行政区域内预售的新建商品房项目，其新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理，应当按照《办法》及本实施细则规定，接受新建商品房预售资金监管。符合以下情形的，可不纳入监管范畴。

1、土地出让合同中明确用于征收安置的新建商品房预售房源;

2、单位整栋购买的，且购买人同意不纳入监管的非住宅类新建商品房预售项目。

3、政策规定的其他可不纳入监管的项目或房源。

本细则所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将其开发的新建商品房在完成不动产首次登记前进行销售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

确定监管额度

主管部门委托武汉市建设工程造价管理协会根据本市工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，确定全市统一的监管额度核算标准。主管部门对监管额度核算标准实行动态管理，原则上每三年公告一次。

监管额度=监管额度核算标准×预售许可范围内的规划建筑面积×信用系数。

监管额度与开发企业信用综合评价挂钩，按照企业信用等级实施差别化管理。监管机构以主管部门记录的开发企业信用信息为依据确定信用系数，开发企业签定三方协议前12 个月，无信用扣分记录的，信用系数为0.8;累计信用扣分不超过 10 分(含 10 分)的，信用系数为0.9;开发企业首次预售的、信用累计扣分超过 10 分的，信用系数为1.0。

监管账户开立

预售项目是指一个商品房预售许可对应的预售范围内的全部楼栋。开发企业申报预售方案前，应按照一个商品房预售许可对应申请一个账户的原则，在银行名录库中选择监管银行开立预售资金监管账户。

开发企业申请预售方案备案生成备案号后，登录监管系统，填写相关信息并上传营业执照、经办人委托书及身份证扫描件申请开立监管账户。监管机构自受理申请后1个工作日内完成预审，预审完成后，开发企业到监管银行开立监管账户。监管银行应在 1 个工作日内，依据监管机构发送的电子信息开立账户，并将账户信息实时反馈至监管系统。

开发企业开立监管账户后，6 个月未签订三方协议的，监管机构应当将该账户标记为无效户并通过电子信息告知监管银行，开发企业申请注销无效账户的，监管银行应按非监管账户的管理要求注销账户。

签订三方协议

监管机构、监管银行及开发企业通过签订三方协议，明确三方责任。

开发企业开立监管账户后，应通过监管系统上传下述资料，下载《武汉市新建商品房预售资金监管三方协议》文本，并申请与监管机构、监管银行签订《三方协议》。

购房价款应当全部交存至监管账户

开发企业应当将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等购房价款应当全部直接交存至监管账户。

开发企业应当按照商品房网签备案系统中预签约信息、商品房买卖合同约定，打印定金交款通知书和房价款交款通知书，协助购房人分别将定金、首付款、分期付款、一次付款通过专用 POS 机、转账等方式直接交存至监管账户。购房人可通过“武汉住保房管”微信公众号打印定金交款通知书和房价款交款通知书，查询本人房价款入账情况。

购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应依据商品房买卖合同备案信息，确认首付款已足额交存至监管账户后，按照借款合同的约定将按揭贷款直接发放至监管账户。

监管额度内预售资金使用

存入监管账户的新建商品房预售资金分为监管额度内预售资金和监管额度外预售资金。监管额度内预售资金是监管账户中保障项目竣工交付所需的资金，监管额度外预售资金是超出监管额度的资金。

监管额度内预售资金应专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料款、设备款、施工进度款、监理费、不可预见费等相关支出，不得用于支付借(贷)款的本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、税金、支付营销费用及开发企业员工工资等。

开发企业可按照主体结构1/3、主体结构2/3、结构封顶、外立面完工、规划验收、竣工验收、不动产首次登记等节点申请使用监管额度内预售资金。

开发企业应根据节点申请使用监管额度内预售资金。主体结构达到 1/3 的，累计使用金额不得超过监管额度的 35%;主体结构达到 2/3 的，累计使用金额不得超过监管额度的 55%;结构封顶的，累计使用金额不得超过监管额度的75%;外立面完工的，累计使用金额不得超过监管额度的80%;规划验收的，累计使用金额不超过监管额度的85%;竣工验收的，累计使用金额不超过监管额度的95%，项目完成不动产首次登记的，累计使用金额不超过监管额度的100%。

退款处理

开发企业与购房人解除预签约且定金已交存至监管账户的，开发企业应通过监管系统上传退款协议申请定金退款，监管机构核实退款申请与退款协议约定一致的，通过监管系统将同意退款的电子信息发送至监管银行，监管银行应在2 个工作日内按照电子信息的内容完成资金划转手续。

房价款存入监管账户、且商品房买卖合同网签备案信息已注销的，开发企业可在监管系统申请退房退款。退房退款优先使用监管额度外预售资金支付，额度外资金不足的，可申请使用额度内资金。退房退款后导致监管额度内预售资金不足的，后续房价款应补足监管额度内预售资金。

违规违法行为处置

开发企业有下列行为之一的，监管机构责令限期整改并将违规违约线索转主管部门处置，整改期间可按照三方协议的约定暂停其监管额度内预售资金使用。逾期不改的，监管机构可视情况提请主管部门处理，主管部门可采取暂停商品房预售、信用扣分并记入房地产开发企业信用档案，向社会公示等：

1、未按照规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户的;

2、未按照规定使用监管额度内预售资金的;

3、未按照规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的;

4、监管额度内预售资金被集团公司抽调的。

开发企业作为商品房建设主体,应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的工程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的经济、法律责任。施工单位、材料及设备供应单位、监理单位等出具虚假资料协助开发企业套取监管额度内预售资金的应承担相应经济、法律责任。