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购买二手房的这些法律风险你知道吗

whlhm 2018-08-24 17:31:21

大家都知道买房是有风险,由于它是特殊的商品,价额高,只要陷入买房纠纷里就会十分的麻烦,尤其是二手房的手续尤为复杂,你需要非常的小心敬慎。小编就来告诉您一些有用的法律风险知识。

案情:

2018年7月,陈某通过某中介公司介绍,看中了一套“学位房”,该房屋属张某、方某共有。当天晚上,中介公司通知业主张某、方某与买家陈某签订合同

因业主张某临时有事未能到场,因担心学位房紧俏被其他人买走,陈某在查验房产证后,与业主方某当晚签署了《房屋买卖合同》,并向业主方某支付定金10万元

向中介公司支付了5万元的中介服务费。第二天上午,业主张某、方某和买家陈某再次来到中介公司,张某在《房屋买卖合同》上补签名。

当天下午,中介公司协助陈某到房管部门进行产权查册,此时发现该交易物业在当天上午刚被法院查封。为减少损失,陈某要求中介公司立即联系业主,取消交易并退回定金

同时要求中介公司退还已缴交的5万元中介服务费用。

业主表示此前因向银行借贷,未能按期还款而被查封的,但签约时确实不知道已被查封;如能还清银行贷款,是可以解封房屋继续交易,但需要一些时间办理手续。

买方陈某认为风险太大,坚持要求退还定金及解除合同。经多次协商,业主退还定金给陈某并解除合同。中介公司认为其促成交易前房屋是没有查封的,故不同意退回中介服务费用。

那么我们在购买二手房的时候要注意哪些法律风险呢?

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1 查明房子的状况

在购买二手房的时候,我们首先要查明房子的状况,看房子是否允许购买,房子的所有权人是否唯一?

法律规定以下房子是不允许购买的:

♕ 已被列入拆迁范围或被国家征用的房屋

♕ 被法院或者是行政机关依法查封的房屋

♕ 违法或违章建筑房屋

♕ 看房屋已经使用的年限和房屋规定的使用年限,看是否划算。

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而如果房屋有多个所有权人,仅有一人同意卖房,这种房子也是不能购买的。如果有多个所有权人那么这种情况要怎么处理呢?

多人共有:需卖房人提供所有共有人的身份证件及同意卖房的书面文件。

夫妻共有:卖方配偶的书面同意书。

已出租的房屋:提供承租人同意出售的书面文件。

已抵押的房屋:提供抵押权人同意出售的书面文件。

因此,我们在购买二手房屋的时候要从房屋产权人,房屋是否是允许出卖等方面进行评估。

2 约定好二手房的过户问题

二手房购买之后,很多人遇到这样一个问题:房子买了,但是前房主的户口却迟迟不迁出去,这种行为表面上没有给购房者带来多大伤害,但是背后却隐藏着很大的法律风险。

一般来说,我们二手房的交易流程如下:

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如果前户主没有按时迁出户口,那么会有哪些危害呢?

债务纠纷问题:当前房主出现债务纠纷问题时,银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票;

新增人口问题:前房主在一定情况下是可以增添新户口的,一旦发生这种情况,将会继续增加购房者户口迁移的难度;

价值问题:现在大家对户籍的问题越来越重视,那么在你需要转卖的时候,极有可能影响到成交价。

拆迁问题:目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主,但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口,因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

学籍问题:很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房,如果前户主不迁出户口,不排除上学名额被其占用的可能性。

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如果前房主没有按时迁出户口,我们可以向他主张逾期迁出户口的违约金,合同法规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的

应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

违约金的标准没有统一,但是按照合同法解释,如果当事人主张约定的违约金过高,请求适当减少的,法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况

当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说,法院会根据过错程度酌情调整违约金,具体为多少,还要看具体的案子。

因此,综上所述,我们在购买二手房的时候一定要先查明房屋的状况,双方订立合同的时候要在合同中把房屋面积及附属设施、价格及给付方式、土地使用年限

房屋交付年限、违约责任等信息在合同中体现,才能避免更大的风险。


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