长租公寓行业秘密之虚报规模“浮夸风

相信很多人都有听过长租公寓在租房市场上非常的火爆，但是也存在着不少乱象在其中，所以我们购买的时候需要十分的谨慎，你知道长租公寓这个行业都有哪些不为人知的事情吗？接下来我们就来看看都有什么秘密吧！

租赁企业虚报规模

有的租赁企业在运营长租公寓间数约2.5万至3万间，再加上签约未运营的，实有5万间规模。然而，该企业却对外宣称拥有10万间规模

随着金融政策对住房租赁市场支持力度不断加大，站在风口上的租赁机构纷纷借助资本的力量“跑马圈地”。只重规模、不重效益，甚至造成租赁机构竞相数据造假、“浮夸风”劲吹，扰乱市场秩序。

据不完全统计，目前金融机构已为住房租赁市场提供了约3万亿元的授信支持。如碧桂园、恒大和泰禾分别获批100亿元租赁住房资产支持专项计划，越秀地产和首创置业均申请了50亿元，绿城获批住房租赁专项公司债券40亿元。

旭辉领寓在上交所挂牌总额度30亿元的住房租赁类REITs(房地产信托投资基金)……

今年以来，有不少房企发行了住房租赁专项公司债券。据不完全统计，目前已有10余家公司申请发行住房租赁专项公司债，发行规模总计618.8亿元。

值得注意的是，连目前未涉足长租公寓领域的房企也开始申请发行住房租赁债，如恒大、融信、龙光地产等目前均未落地长租公寓项目。部分房企甚至企图“挪用”租赁的授信额度为公司输血。

以应对日益趋紧的房地产开发融资环境。

有“圈钱”嫌疑

新华每日电讯记者调查发现，长租公寓资产证券化红利虽然不断释放，但却鲜见开发商更深的战略规划。一些企业在申请用途上，除发展住房租赁之外，还表示用于偿还公司债务、补充企业营运资金等，大有“圈钱”嫌疑。

更值得警惕的是，长租公寓业内各家企业为争夺市场规模，向金融机构虚报数据，“浮夸风”问题严重。

同策咨询经调研核算发现，有的租赁企业在运营长租公寓间数约2.5万至3万间，再加上签约未运营的2万多间，实有5万间规模。然而，该企业却对外宣称拥有10万间规模。

同策研究院首席分析师张宏伟透露，除在运营签约间数上虚报运营规模之外，有的企业甚至直接签“假合同”，把这些“假合同”的签约运营间数也算到规模数据当中。

例如，有的大公司会与中小规模长租公寓签“假合同”，只需要交一部分“手续费”，房间数量即可算入大公司，但在实际运营上并无业务关系。

“浮夸风”为何会大行其道?

张宏伟认为，背后的资本诉求是各机构制造这些虚假规模数据“浮夸风”的直接动力。“规模大了、市场占有率高了，品牌影响力就有了，有利于后期规模进一步扩张;此外，资本市场融资诉求也是‘浮夸风’的直接动力源。

长租公寓行业企业估值是按照签约间数来计算的，间数越多、规模越大其估值也就越高，有了高估值就可以融到更多资金;进一步拓展规模。”

恒大研究院副院长夏磊表示，在政策风口驱动下，长租公寓运营商有很强的抢占赛道和市场份额冲动。

各品牌公寓为竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，从而争取房租定价权。

实现从“烧钱”到“赚钱”模式的转换。